Что изменилось в строительных правилах и как это повлияет на застройщиков и покупателей

Сразу проверьте: при покупке квартиры на стадии котлована – застройщик обязан иметь полный комплект разрешительной документации, включая зарегистрированный проект планировки территории. Отсутствует? Значит, сделка – под вопросом. Риски – вплоть до аннулирования договоров через суд.

Новые требования к договорам участия в долевом строительстве вступили в силу: теперь обязательно указывать кадастровый номер земельного участка, точный срок передачи объекта и описание отделки (если предусмотрено). Даже если вы покупаете через аккредитованный банк – перепроверяйте: не все девелоперы успели адаптироваться к обновлённым требованиям. Невнимательность может стоить лет судебной волокиты.

Подрядчики, работающие по госзаказам или на частных стройках, теперь обязаны применять ресурсо-сметные нормативы в новой редакции. Старые больше не действуют. За нарушение – штраф или расторжение контракта. И это не формальность: проверяют часто и жёстко. Плюс – новые правила по охране труда на стройплощадках. Безопасность рабочих – приоритет. Но вся ответственность теперь на генподрядчике. Да, даже если нарушил субчик.

Покупаете жильё? Работаете в сфере строительства? Не игнорируйте последние корректировки в регламентах. Они – не просто «бумажки». Это условия, по которым вас могут признать пострадавшим или нарушителем. Разница – огромная.

Какие новые требования предъявляются к разрешительной документации на строительство

Первое – подтверждение права на участок. Больше не прокатит абстрактная доверенность или «по договорённости». Нужен документ, прямо указывающий на право собственности, аренду или безвозмездное пользование. Без этого экспертизу просто не примут.

Второе – актуализированные градостроительные планы (ГПЗУ). Срок их действия теперь ограничен – 3 года. После этого план автоматически утрачивает силу, даже если стройка не началась. Застройщикам придётся заказывать новый, и с учётом возможных корректировок это может ударить по бюджету и срокам.

Третье – цифровизация подачи заявлений и согласований через ЕГРЗ (единый госреестр). Бумажные документы принимаются всё реже. Требуется электронная подпись, а весь пакет должен соответствовать новым форматам XML-схем. Ошибся – отклонят без объяснений.

Четвёртое – экологическая экспертиза для объектов, влияющих на окружающую среду. Даже если объект – не промышленный. Например, многоквартирный дом в охранной зоне реки – уже под контроль. Без положительного заключения – штраф и приостановка стройки.

Пятое – привязка к плану территориального зонирования. Даже если ГПЗУ выдан, он должен соответствовать действующему ПЗЗ. Любые расхождения – повод для отказа в разрешении. Нужно сверяться с последними версиями документов, иначе вся заявка окажется под угрозой.

И наконец – обязательное согласование инженерных сетей с ресурсоснабжающими организациями. Даже при реконструкции. Без согласованных технических условий – ни шага дальше. И тут же поднимается вопрос: есть ли мощности, есть ли подключение, есть ли резерв?

Совет простой: готовя пакет документов, сверяйтесь не только с проектировщиком, но и с юристом. Лучше один раз перепроверить, чем потом переподавать.

Как изменился порядок приёмки и регистрации построенного жилья

Сначала получи заключение о соответствии (ЗОС) объекта требованиям проектной документации – без него теперь не получится двигаться дальше. Его оформляет застройщик, но с 2024 года Росреестр при регистрации права собственности проверяет наличие ЗОС автоматически по цифровому реестру. Бумажные копии не требуются, но ответственность за достоверность данных – на тебе.

Далее – технический план. Сейчас его может составлять только кадастровый инженер, внесённый в федеральный реестр. Формат – исключительно электронный, с ЭЦП. С 1 марта 2025 года план должен содержать уникальный идентификатор здания, полученный через ЕГРЗ (единый госреестр заключений). Без этого ID технический план не примут.

Подача заявления на регистрацию прав – исключительно через портал «Госуслуги» или МФЦ. Онлайн – быстрее, но потребуется подтверждённая учётная запись. Бумажный пакет документов больше не обязателен: система забирает данные из ГИСОГД и других реестров. Главное – правильно указать кадастровый номер и выбрать нужный тип объекта (жилой дом, многоквартирник и т.д.).

Федеральная кадастровая палата с 2024 года начала применять автоматизированную проверку на основании ИИ-моделей. Это значит, что при несоответствии координат или площади возможен автоматический отказ. Проверь данные заранее – любые расхождения теперь ловятся быстрее, но оспаривать их сложнее.

Если ты строишь по индивидуальному проекту, введён новый алгоритм: перед регистрацией необходимо загрузить в систему архитектурно-строительное решение с привязкой к участку. Это делается через сервис Минстроя, а проверка может занять до 20 рабочих дней. Учитывай это при планировании ввода дома в эксплуатацию.

Что обязаны учитывать покупатели при заключении договора долевого участия

Сначала – проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство. Без него договор считается ничтожным (п.1 ст. 214.1 ГК РФ). Посмотреть документ можно в ЕГРЗ: https://erzrf.ru/.

Дальше – внимательно изучить проектную декларацию. Она должна быть опубликована на сайте Дом.РФ. Ищите информацию о сроках сдачи, этапах работ, наличии обременений и обязательствах по подключению к инженерным сетям. Прямая ссылка на раздел с декларациями: https://наш.дом.рф/.

Деньги – только через эскроу

С 1 июля 2019 года оплата по ДДУ проходит через счета эскроу (ФЗ-214, ст. 15.4). Это исключает риск, что застройщик скроется с деньгами. Не соглашайтесь на прямой перевод на счет компании – это нарушение закона и тревожный сигнал.

Строго следим за условиями расторжения

Некоторые застройщики хитро прописывают неустойки, ограничивают возврат средств при расторжении договора. Статья 9 ФЗ-214 строго регламентирует право покупателя выйти из договора, если нарушен срок передачи или изменены характеристики объекта. Эти пункты нельзя «переписать» – всё, что противоречит закону, недействительно.

Если сомневаетесь – проверьте наличие у застройщика обязательного страхования гражданской ответственности или поручительства банка. Без этого ДДУ – пустышка. Перечень аккредитованных страховых организаций тоже есть на сайте Центробанка: https://www.cbr.ru/.

И последнее – проверяйте, зарегистрирован ли договор в Росреестре. Без этого он не вступает в силу. Проверка – через https://rosreestr.gov.ru/, нужен только кадастровый номер или паспорт объекта.